1 de noviembre de 2020

MODIFICACIÓN DEL INTERÉS DE LA HIPOTECA – OTRA TRAMPA DEL BANCO (y II)

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En la primera parte de este artículo - MODIFICACIÓN DEL INTERÉS DE LA HIPOTECA – OTRA TRAMPA DEL BANCO (I) - explicábamos por qué nos interesa desvincular nuestros seguros del banco que nos concedió la hipoteca.

Ahora vamos a analizar un ejemplo basado en uno de los casos atendidos en GSF BROKER

Supongamos que contratamos una hipoteca por 200.000 €, con un plazo de amortización (devolución al banco) de 30 años (360 meses) y a interés variable del 0’62%, formado por el Euribor (tomaremos para este ejemplo el de julio de 2020, que fue de -0’279%) más un diferencial fijo del 0’90%, bonificado por contratar con el banco los seguros de hogar y vida y toda la retahíla de productos vinculados (plan de pensiones, protección de pagos, nóminas, recibos...). En estas condiciones, tendremos que afrontar una letra mensual de 608’97 €.

Para simplificar el ejemplo no tendremos en cuenta los gastos ligados a la contratación de la hipoteca.

Aplicando el método de amortización francés, la evolución de nuestro pago en el primer año y en el último año de hipoteca serían así (suponiendo el mismo Euribor para toda la vida del préstamo):

 

AÑO MES EURIBOR +
DIFERENCIAL
CUOTA
MENSUAL
INTERESES CAPITAL
DEVUELTO
DEUDA
PENDIENTE
1 1 0’62% 608’97 € 103’33 € 505’63 € 199.494’37 €
1 2 608’97 € 103’07 € 505’89 € 198.988’47 €
1 3 608’97 € 102’81 € 506’16 € 198.482’32 €
1 4 608’97 € 102’55 € 506’42 € 197.975’90 €
1 5 608’97 € 102’29 € 506’68 € 197.469’22 €
1 6 608’97 € 102’03 € 506’94 € 196.962’28 €
... ... ... ... ... ... ...
30 355 0’62% 608’97 € 1,88 € 607,08 € 3.040,12 €
30 356 608’97 € 1,57 € 607,40 € 2.432,72 €
30 357 608’97 € 1,26 € 607,71 € 1.825,01 €
30 358 608’97 € 0,94 € 608,02 € 1.216,99 €
30 359 608’97 € 0,63 € 608,34 € 608,65 €
30 360 608’97 € 0,31 € 608,65 € 0,00 €

Vemos que, efectivamente, mes a mes pagamos una parte menor de intereses y devolvemos una parte mayor del capital que le debemos la banco.

El banco nos condicionó la concesión de la hipoteca a la contratación de un seguro de hogar por 436’70 €/año y un seguro de vida por 420’26 €/año. Así, al final del primer año habremos pagado:

608’97 € x 12 meses = 7.307’64 € (hipoteca) + 436’70 € (seguro hogar) + 420’26 € (seguro vida) = 8.158’60 €

Supongamos ahora que no contratamos los seguros impuestos por el banco y los contratamos con GSF BROKER por 193’33 € el seguro de hogar y por 251’78 € el seguro de vida.

El banco nos penaliza con una subida del diferencial del 0’90% al 1’20% (0’10% por quitar el seguro de hogar y un 0’20% por el de vida). Nos sube la letra mensual y, sin embargo, ¡¡ahorramos dinero!!

Con ese incremento del diferencial, el primer año de hipoteca la cuota quedaría del siguiente modo:

AÑO MES EURIBOR +
DIFERENCIAL
CUOTA
MENSUAL
INTERESES CAPITAL
DEVUELTO
DEUDA
PENDIENTE
1 1 0’92% 635’96 € 153,33 € 482,62 € 199.517,38
1 2 635’96 € 152,96 € 482,99 € 199.034,38
1 3 635’96 € 152,59 € 483,36 € 198.551,02
1 4 635’96 € 152,22 € 483,73 € 198.067,29
1 5 635’96 € 151,85 € 484,10 € 197.583,18
1 6 635’96 € 151,48 € 484,48 € 197.098,71
... ... ... ... ... ... ...

En este caso, el primer año habríamos pagado:

635’96 € x 12 meses = 7.631’52 € (hipoteca) + 193’33 € (seguro hogar) + 251’78 € (seguro vida) = 8.076’63 €

Es decir, habríamos pagado casi 100 € menos que si hubiésemos contratado los seguros con el banco.

Al mismo tiempo, queda demostrado que el supuesto ahorro que nos decían por contratar los seguros con el banco y rebajar el diferencial de la hipoteca, tampoco hubiera sido tal ahorro, sino un gasto mayor.

El ahorro total que podemos conseguir en toda la vida de la hipoteca se puede estimar en torno a los 10.000 €, si no es más, teniendo en cuenta que:

  • Cada mes se paga menos parte de interés y más de capital, con lo que el “efecto subida” del diferencial que pagamos en nuestra letra mensual va desapareciendo año tras año, aumentando el ahorro.
  • La prima de los seguros sube todos los años y, además, el seguro de vida cada cierto periodo sufre una mayor subida vinculada a los tramos de edad del asegurado. Si eres prisionero del banco, tendrás que asumir esas subidas durante los 30 años de hipoteca. Si no, te las ahorras.
  • En el mercado libre, nuestro corredor de seguros nos proporciona cada año el seguro en las mejores condiciones posibles, conteniendo esas subidas o, incluso, consiguiendo condiciones más económicas, que también repercuten en el incremento de nuestro ahorro.

En definitiva, hemos comprobado cómo, al desvincular nuestros seguros del banco, hemos conseguido ahorrar dinero año tras año, a pesar de la subida del tipo de interés por la penalización y cómo el asesoramiento profesional ofrecido por GSF BROKER, puede incrementar ese ahorro.

Aquí hemos analizado un ejemplo basado en un caso real atendido en GSF BROKER, pero cada caso es distinto.

Antes de hacer nada, compara. Tu corredor de seguros podrá asesorarte libremente sobre tus seguros y el banco tiene la obligación de facilitarte, como mínimo 10 días antes de la firma de la hipoteca, la información completa sobre las condiciones reales (art. 14, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), y que suelen diferir bastante de lo publicitado inicialmente.

Si tu caso es que ya hace años que contrataste la hipoteca, en las escrituras del préstamo podrás ver todas esas condiciones, conocer tu situación actual y valorar tus posibilidades de mejora con el cambio.

Y, si todavía no lo tienes claro o te preocupan otras cuestiones, no dudes en hacernos tu consulta:

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